土地転がしの不動産商売が株の売買のようなものだとすれば、「金持ち大家さん」のような不動産活用は「高配当の株を持ち続けること」に匹敵するでしょう。売買によって利益を出そうとすれば、タイミングや次の物件選びに神経をすり減らしますが、配当や利子の収入は寝ころんでいても入ってきます。売買益をキャピタルゲイン、配当や利子収入のことをインカムゲインといいますが、キャピタルゲインがダイナミックな半面、元も子もなくすリスクを持っているのに対して、インカムゲインは安全確実です。といっても株の場合は大幅な値下りのリスクがつねにあるわけですが。普通の人が副収入として考える場合、どちらが有利で安心であるかは明白でしょう。不動産関連のビジネスといっでも、土地転がしのようなものばかりでないことを知って、かしこい資産運用を目指してください。
不動産投資は入居者がいてはじめて成り立つビジネスモデルです。入居者がいなければ、利回りは計算だけの架空の話になります。もしあなたの購入した物件が空室になってしまったら、手取り利回りがゼロか、ローンを組んだぶんもマイナスになります。このような空室リスクを最大限回避するためには、「（1）若者人口が増える東京都内を選ぶこと（2）地価上昇やワンルーム開発規制条例のある、今後、新規の供給が少ないと思われる人気エリアを選ぶこと（3）治安のいい地域を選ぶこと」の３つのポイントで物件を選ぶといいでしょう。ただし、これらの地域の優良物件は、今後はさらに手に入りにくい状況になると思っておいてください。そこで、一つ提案したいのが、管理会社が行っているサブリースです。近年管理会社は、マンションのオーナー様のために家賃保証を行う会社があるのでそれを利用すれば、空室のリスクを免れることができます。
バブルのころは、賃貸住宅投資の人気が沸騰して、利回りが三％を下回ることもありました。当時は利率も高かったので、それでは投資として成立しません。しかし最近、大型の新築物件などで三％の利回りしか見込めないようなものも出てきました。お金の運用先に困った機関投資家が殺到したからです。その点、小規模な中古物件なら、まだまだ利回りは確保できます。キーポイントは賃貸物件投資を始めようと思っている人の中には、まるで自分が住むかのように物件を決めたがる人がいます。残念ながらその方法ではよい物件を見つけることはできませんし、素人が高利回り物件を探すというのは、そもそも困難なことです。入居者というお客さんが集まる物件がどんなものであるかは、賃貸住宅を長年手がけてきたプロだけが知っていることです。どんなに賃貸住宅に造詣が深い人でも、みすがら何十、何百という物件を見て回った経験はないでしょう。プロはそれをはるかに上回る経験を持ち、しかも失敗すれば損をするという緊張感の中で学んできているのです。したがって、金持ち大家さんになるためには、プロと組むことが必須です。それと同時に、信頼できる管理会社とパートナーシップを結ばなければなりません。「100％家賃保証」と「完全管理委託」でなければ、うまくいかないからです。
